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非本集体经济组织成员购买农村房屋案件实证研究
天津市东丽区人民法院 张静
一、引言
近年来随着天津社会经济的迅猛发展，城市化不断向农村辐射。我市城乡结合地区，农村房屋流转的隐形市场悄然出现。为进一步解决滨海新区建设用地紧张的问题，2003年，天津市开始在华明镇试点实行以宅基地换房政策并收到了良好的社会效果[1]，2006年4月14日，天津等五省市获得国土资源部批准成为第一批试点，“宅基地换房”项目由此获得政策支持。2009年8月1日，《天津市以宅基地换房建设示范小镇管理办法》正式实施。该政策的实施必将带给农村居民巨大现实利益，而利益相关者对利益的争夺直接导致局部利益冲突的激化，在此形势下，近年来我院受理的涉及农村房屋买卖的诉讼案件呈现出了激增的态势。2010年第一季度，我院受理的农村房屋买卖诉讼案件占全部案件的8%。
司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为二大类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是非集体经济组织的成员购买农村房屋，这其中又包括其他集体经济组织成员购买农村房屋与城镇居民购买农村房屋两种情况。对于第一类合同，法院一般认定有效。第二类合同在理论和实务中争议最大、纠纷最多，审判实践中既有被认定为有效的，也有被认定为无效的。如何在现有的法律和政策框架下，通过对《合同法》《物权法》及相关法律的解释适用，妥善解决非本集体经济组织成员购买农村房屋的纠纷，是目前实践中我们迫切需要解决的问题。
二、法律、行政法规与国务院有关文件的冲突
1．现行法律、行政法规并未明确禁止农村房屋流通。
《合同法》是调整交易关系的法律，农村房屋买卖行为首先应适用，因为原告和被告（买房和卖方）就买卖房屋达成一致，形成合意订立合同，在私法体系内，法不禁止即属自由是基本的法理精神。实践中很多法官以买卖农村房屋违反《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”为依据认定房屋卖方合同无效。然而，《合同法》第52条第5项必须与有关法律、行政法规中的具体强制性规定相结合，才可以认定合同无效。司法实践中，《土地管理法》成为法官的第一选择。
《土地管理法》第62条第2款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据这两条，并不能当然推断出《土地管理法》禁止农村房屋的出卖的结论。首先，《土地管理法》第63条的立法目的是限制农用地转为建设用地。而宅基地本身即为建设用地，在非本集体经济组织成员购买农村房屋的情况下，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质。其次，从文义解释的角度看，第63条不过是禁止将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋的问题。再次，从《土地管理法》第62条第4款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定中，可以看出该法实际上是允许农村村民出卖住房的，只不过禁止其出卖住房后再申请宅基地而已。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。可见，《土地管理法》第62条及63条显然不属于《合同法》第52条第5项中所说的“法律、行政法规的强制性规定”，不能作为认定城镇居民购买农村房屋的合同无效的法律依据。
《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并没有明令禁止农村房屋的流转。这一规定是为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地。[2]2008年10月中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要“依法保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。逐步推行农村宅基地使用权的有偿使用和流转制度，发挥市场机制在资源配置中的基础作用。”由此，可以知道，农村房屋流通的“隐形市场”早已经公开化了。
2．国务院及有关部门的文件明确禁止农村房屋流通
明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及其有关部门发布的文件。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确要求：“农民的房屋不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建房屋，有关部门不得为违法建造和购买的房屋发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）则指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）又强调：“农村房屋用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。”但是，值得注意的是，国务院的上述文件，只是明确了农民房屋不得向城镇居民出售，并未规定农村房屋是否能够向其他集体经济组织成员出售。受国家政策影响，一些地方立法也规定禁止农村流通。《天津市土地管理条例》第81条规定：“将村民宅基地或者宅基地上建设的住宅向城镇居民出售的，由土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得百分之五十以下罚款。”
继发文明令禁止城镇居民购买农村房屋之后，国务院有关部门又为农村房屋的流通设置了第二道防线——不动产登记的禁止。建设部2008年发布的《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）要求“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的房屋发放土地使用证。”2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）再次强调：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造房屋的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造房屋申请宅基地使用权登记的，不予受理。”
我们知道，物权法不仅规定静态的物权支配关系，也规范着动态的物权变动过程，物权的变动需要需要表现出一定的法律事实。就不动产而言，登记制度是是物权变动的核心内容，这也是物权公示原则的要求。上述我国不动产登记主管部门的要求意味着，无论非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同是否有效，买受人都无法办理房屋所有权及集体土地使用权的变更登记手续，因而不可能获得房屋所有权和房屋占用范围内的集体土地的使用权。而这样就使物权变动过程中农村房屋所有权的排他性特性受损，也为整个农村房屋所有权的交易秩序埋下了法律风险。
3．法律、行政法规与国务院有关文件冲突原因的分析
【社会历史因素】法律、行政法规没有禁止城镇居民购买农村房屋，而国家却发布政策，禁止农村房屋流转。笔者认为，其根源在于我国转型期市场经济建设的客观现实。一方面，农村房屋流转存在隐形市场。另一方面，为保护耕地和保障农民基本生活，集体土地原则上只能农用。《土地管理法》第2条第1款的规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，第8条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。在这种二元结构下，国家实行土地用途管制，主要管制的是集体土地。而这种管制体现了宅基地的保障性，一方面是为了实现耕地功能，另一方面也是为了保障农民的生产资料和生活来源。
【法理视角的解读】有学者指出“农村宅基地交易不是一个物权法可自作主张的问题。”[3]“所有权人对其所有权使用与处分的自由，不可能是毫无限制的，所有权本身应内在着一定的约束。这种约束的产生，即基于对以国家形式所组成的社会公众需求的考虑，也源于对其他所有权人合法利益的尊重。”[4]在现阶段，农村房屋也不是民事法律就可以十分圆满解决的问题。这是我国社会正处于重大的发展和变迁中，上述国务院文件规定农民不得向城镇居民转让其私有房屋体现的是国家公的行政权力对私权利的限制，体现了我国一定时期甚至较长时期的公共政策，而这种政策是我国社会经济发展的不平衡前提下一种次优的、务实的选择。
三、农村房屋涉诉案件的审判分岐
彷徨在法律规定与国家政策的漩涡中，法官该如何审理这类案件才能在个案中实现法律所追求的公平和正义。究竟应该根据诚信原则确认非本集体经济组织成员购买农村房屋有效从而保护交易的安全性，还是应该追随政策法律规定确认合同无效呢？司法实践中各地的作法存在很大差异。
1．无效模式。
2004年12月，北京市高院民一庭、审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数意见认为此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。主要理由是：房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
2．有效模式。
实务中，部分法官认为，现行法律法规未明确规定禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋。同时，我国《宪法》第十三条规定，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。实务中对非本集体经济组织成员依赠予、继承可取得农村房屋所有权并无疑议，买卖与赠与、继承等行为一样，均是导致房屋所有权流转的基础原因，对买卖与赠与、继承等作出不同对待不合法理。[5]浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”
3．小结
农村房屋买卖纠纷案件个案判决是个见仁见智的问题，不同法院作出不同判决的情况也很常见。主张非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同有效的观点，既不违背现行法律的相关规定，也可产生维护诚实信用原则、保护买受人利益等社会效果。不过，如果从务实的角度来思考，若法院认定此类买卖合同有效，也会产生一定负面影响。①会导致部分法院受理案件买受人一方当事人失去房屋，而买受人所失去的房屋可能也是其重要且唯一的住处；②受既定判决引导作用的影响，可能引发大量的出卖人主张合同无效以及买受人要求出卖人赔偿损失的诉讼，影响社会稳定。③目前的不动产登记制度明确禁止为非本集体经济组织成员购买农村房屋办理房屋过户登记，如果认定此类合同有效，也会带来判决执行上的难题。④此类买卖合同有效的判决的结果与国家政策相抵触，导致相关国家政策被削弱乃至变相地被废止。无效说的优越之处在于，在我国相关法律对农村房屋买卖没有明确规定的情况下判决此类买卖无效，在一定程度上既保护了国家耕地，又能制约潜在的农村房屋买受人，起到积极的司法引导作用。笔者认为，鉴于我国目前所采的司法体制和所处的法制环境，法院对此类案件做出无效判决，是比较适宜、现实选择。
四、几种特殊类型的农村房屋买卖案件研究
根据上文论梳理论述，对非集体经济组织成员购买农村房屋合同的效力原则上应认定为无效为宜，但是，基于个案的不同，也会有例外情形。以下，笔者结合自身审判实践，对几种特殊类型的农村房屋买卖案件进行分析研究。
1．购房行为发生在1999年1月1日之前的。
1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施，明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消，并进一步确定农村宅基地使用权的主体性，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。在此之前，国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋。1999年1月1日以前的司法实践中也承认城镇居民及其他集体经济组织成员可以购买农村房屋。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
审判实践中，购房行为发生在1999年1月1日的房屋买卖纠纷也呈现出了一定特点：①买受人多为外地农民，已经在本市长期定居。②买卖双方已按合同约定付清价款并由买方实际入住，双方在本市以宅基地换房政策出台前未发生任何争议。③案件所涉及的房屋权属模糊，基本上都没有任何权属凭证。④被告已经对房屋实施了装修、翻建、改建等添附行为。
对这一类型的农村房屋买卖案件，若不违背当时的法律规定，均宜认定为有效。通过法院判决确认购房人对所购农村房屋享有所有权，从而实现其权利从隐性到显性的稳定。
2.非本集体经济组织成员购买农村房屋后又取得该村集体经济组织成员资格的。
随着户籍制度的不断松动。户籍迁移甚至“非转农”都成为了比较常见的现象，破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局也成为实现农村现代化的重要战略，非本集体经济组织成员购买农村房屋后又取得该村集体经济组织成员资格的情况在审判实务中也很常见。试举笔者在实务中遇到的一件案例进行分析：李某原系外地来津务工人员，2001年，李某与军粮城镇后台村王某订立书面房屋买卖协议，王某将其自有农村房屋一套出售给李某。双方按合同约定付清价款，诉争房屋由李某入住。2005年，李某与军粮城镇后台村张某结婚并取得后台村集体经济组织成员资格。2009年，王某起诉李某，要求确认双方房屋买卖协议无效。另查，诉争之房屋没有权属凭证。
本案在审理过程中，一种意见认为，李某与王某的买卖合同，因存在违反相关国家政策的情形自始无效，双方买卖合同效力并不因为李某事后取得后台村集体经济组织成员资格而有所变化。
笔者认为，国家政策禁止农村房屋向非本集体经济组织成员出售的目的主要在于防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利。这是因为农民是中国最大的基础人口和弱势群体，在相当长的一个时期内，农地仍是大部分农民获取收益和维持生存的基石。国家通过政策审批无偿分配给宅基地供农民建房居住,主要还是为了保障农民的基本生存权利不受侵害。在本案中，如果确认李某与王某的买卖合同有效，李某依法取得诉争房屋之所有权，这一结果并不与国家政策的本意相违背。因此，确认李某与王某的买卖合同有效，李某依法取得诉争房屋之所有权才能最大程度上实现个案公正。审判实务中，亦已有法院判决因买受人于买卖行为发生后取得本集体经济组织成员资格而判决合同有效。[6]
3.非本集体经济组织成员购买农村房屋，但是指定具有本集体经济组织成员资格的第三人作为登记权利人。
在当前供需关系的刺激下,农村房屋交易的客观需求无可辩驳地存在。而当前规范农村房屋买卖的立法又存在大量真空地带。在此情形下，非本集体经济组织成员购买农村房屋时指定具有本集体经济组织成员资格的第三人作为登记权利人便成为买卖双方当事人规避法律的一种选择。
依据法理，买卖双方约定第三方作为权利登记人为法律所不禁。相似类型的买卖纠纷也见于台湾地区的判例。一九八一年台上字第一六八八号判决称：“私有农地出售与无自耕能力者，其买卖契约原则上固因有客观上给付不能而无效，惟如同时约定可登记与买受人所指定有自耕能力之人者，则此约定，亦为法律所不禁，即难谓系以不能之给付为标的，而认其契约系自始无效。”[7]
笔者认为，此类买卖合同，因不违反法律强制性规定，也未违反宅基地的成员权属性，应认定有效为宜。我国《物权法》的第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，我国《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产的设立、变更、转移、消灭未经登记都不产生法律效力。在非本集体经济组织成员购买农村房屋时指定具有本集体经济组织成员资格的第三人作为登记权利人的情形下，应依法认定该具有本集体经济组织成员资格的第三人作为房屋所有权人。
4.非本集体经济组织成员购买农村房屋后又将该房屋出售经其他本集体经济组织成员的。
案例：赵某为外地来津务工人员。2001年，赵某以4000元价格从军粮城镇刘台新村王某处购买了房屋一套，该房屋没有任何权属凭证。此后，该房屋一直由赵某居住。并在其居住期间对房屋进行了装修与扩建。在赵某居住期间，王某未就该房屋提出任何权属异议。2008年，赵某与张某达成协议，约定以十万元价款将该房屋出售给张某。协议订立后，张某并未在该房屋内实际居住。后张某与王某就该房屋权属产生争议，张某起诉至法院要对确认其对该房屋的所有权。
此案在审理中，对张某能否依善意取得制度取得对房屋所有权存在争议。一种意见认为，赵某与王某之间的买卖协议因违反相关国家法律法规及政策规定无效。张某明知赵某不具有本集体经济组织成员资格，对诉争房屋既所有权亦无处分权而向赵某购房，不能认定张某在买卖该房屋时为善意。因此，张某无权取得该房屋所有权。另一种意见则认为，张某依善意取得制度取得诉争房屋所有权。检索实务中的判决，亦有法院判决非本集体经济组织成员购买农村房屋后，又转卖给了具有本集体经济组织成员资格的第三人，则该第三人依善意取得制度取得对房屋的所有权。[8]
笔者认同后一种意见，具有本集体经济组织成员资格的第三人应依善意取得制度取得受让农村房屋所有权。因为：①限于当前农村的具体情况，很多房屋均无任何权属凭证，受让人不能依登记产生对房屋所有权的合理依赖。农村房屋的占有及使用状态还是判断其权属于的重要依据。②对善意的判断应综合考虑交易的各种因素并采用客观的标准。如前文所述，禁止农村房屋向非本集体经济组织成员流通的规定并未见于现行法律法规而是相关国家政策，在法院判决对非本集体经济组织成员购买农村房屋尚存在多种不同意见时，仅以第三方买受人明知与其订立买卖协议的卖方非本集体经济组织成员资格即认定其具有恶意有失公允。③认定具有本集体经济组织成员资格的第三人依善意取得制度取得房屋所有权并未违反防止集体土地流失的国家政策,也不与农村宅基地的成员权属性相违背。④结合当今很多农村房屋已经过多次买卖的实际情况来看,如果认定第三方不能依善意取得制度取得房屋所有权，必然给社会形成一种不良的示范,极易引起公众怀疑和担忧并导致诉讼案件增加，不利于农村经济社会的整体稳定。
五、对我市法院审理农村房屋涉诉案件的相关建议
1．关于非本集体经济组织成员购买农村房屋案件裁判理由的选择。
如前文所述，实践中，很多法官将《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”作为认定农村房屋买卖无效的法律依据，笔者认为，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，不得随意扩大适用范围，应当严格按照《合同法》及相关司法解释的规定，将强制性规定限制在制定法和国务院制定的行政法规上。因此，依《合同法》第52条第5项认定农村房屋买卖无效的观点值得商榷。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”据此可知，法院审理的民事案件如果法律没有规定而国家政策有规定的，应当适用国家政策进行裁判。因此，《民法通则》第6条应当可以作为认定此为合同无效的法律依据。也有学者认为，与其牵强地适用《合同法》第52条第5项或者《民法通则》第6条的规定，还不如通过对《合同法》第52条第4项的解释适用，直接认定合同无效。《合同法》第52条第4项规定：“损害社会公共利益”的合同无效。国务院之所以反复强调禁止城镇居民购买农村房屋，主要是为了保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展、保护全民族的根本利益。这些利益都属于社会公共利益的范畴。进而言之，城镇居民购买农村房屋的合同，在违反现行国家政策的同时，也损害了其所维护的社会公共利益，故应按照《合同法》第52条第4项的规定认定无效。[9]
2．注重物权与债权的双重保护，实现法律效果与社会效果的结合。
非本集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同被认定无效后，如何使判决结果实现法律效果与社会效果的结合，是法官需要首先考量的。实践中，非本集体经济组织成员购买农村房屋均通过合同方式，即债权方式予以设立。合同纠纷的发生，大多是由于房价上涨或者发生拆迁补偿，出卖人想要收回房屋或者取得补偿款而酿成的。《合同法》第58条第1款规定：合同被确认无效后，双方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此法官在审理此类案件时，要在事实认定清楚的前提下，全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，做出利益平衡的判决，从而达到良好的审判社会效果。
3、强化判决的规范性及统一性，依法公开相关裁判文书，正确引导农村房屋买卖的交易行为。
生效判决具有一定的社会引导作用。目前，同一地区甚至同一法院对农村房屋买卖案件的判决存在不统一的情况严重影响了司法的权威性。因此，在处理农村房屋买卖案件时，我们应坚持对同一性质的案件统一判决结果，避免同案异判的产生。另外，很多当事人起诉至法院，也是因为看到了农村房地产立法存在大量的法律真空、相关文件和地方政策缺乏系统性的现状，怀有一定的投机心理，基于此情况，人民法院在制作裁判文书过程中，应当充分表述当事人的诉辩意见、证据的采信理由、事实的认定、适用法律的推理与解释过程，做到说理公开。如果法院注重对判决规定性及统一性的强化，并适当拓宽司法公开的渠道，在一定程度上也能起到宣示及引导作用，防止当事人产生诉讼。
4.健全相关诉讼外解决机制。
按照现有的村民委员会组织法和居民委员会组织法的规定，村委会、居委会应当设置基层人民调解组织。农村房屋买卖纠纷有一定的地缘性特征，基层人民调解组织是最早发现纠纷的一级机构，他们能及时掌握各类案件信息。另外，在不违背法律法规的前提下，基层调解组织可依据社会公德、村规民约、或参考当地的善良风俗进行不同形式的调解。在矛盾初始阶段，基层调解组织如果能抓早、抓小、抓苗头，努力把矛盾解决在萌芽状态，将会避免引发更大的纠纷。同时，调解人员与纠纷当事人较为熟悉，了解他们各自的特点以及产生纠纷的真正缘由，利于调解，也利于最终的执行。因此，应加强人民调解组织对纠纷的调解疏导工作，充分发挥人民调解工作的网络优势，和维护社会稳定“第一道防线”的作用，将纠纷尽早、彻底地解决在诉讼前。近期，军粮城法庭就多次与辖区十二个街镇的各街道办事处、司法所、村居综治办等机构进行专题研讨座谈，着重进行对农村房屋拆迁工作进行宣传和引导，完善推广诉前调解机制。
六、结语
农村房屋买卖只是诸多农村房屋涉诉案件中比较典型的一种，它根源在于我们国家经济社会发展所处的阶段。社会作为一个有机的整体有其自身的利益，即社会利益。为了维护社会利益，国家必须利用强制性规范来限制当事人之间的意思自治。社会发展到今天，国家在私法关系形成和消灭的过程中是不会袖手旁观。从这样的角度来理解，文中国务院的若干文件对法院今后审理农村房屋涉诉的案件是有着积极作用的。在“三农”问题已成社会热点的今天,作为“三农”之一的农民,作为占全国人口总数百分之八十以上的农民,他们的实际利益究竟怎样才能得以维护,是非常值得深究的。作为处在审判一线解决各类争议的法官，我们必须从细微处着手，运用自己的审判智慧恰当处理农村房屋涉诉案件，为经济社会的全面、健康、协调发展保驾护航。
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[1]胡运霞：《农村宅基地换房流转绩效研究——以天津市华明镇宅基地换房为例》，《小城镇建设》，2008年第4期，第77－81页。依据该政策，农民可以其宅基地按照规定的转换标准无偿换取小城镇的一套住宅并迁入小城镇居住，最后由区统一组织在原有的村庄范围内对相当于农民还迁住房面积大小的土地进行复耕，其余的土地则为节约出的建设用地，一部分进入土地市场拍卖后支付建设小城镇所需要的各项费用，一部分作为区内经济社会建设的储备用地。
[2]黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第458页。
[3]孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》，《法学评论》2005年第4期，第25页。
[4]【德】鲍尔／斯蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第3—4页。
[5]应秀良：《农村房屋买卖合同效力辨析》，中国民商法律网－判解研究－解释评析2008年10月7日发布，
[6]北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第09544号判决中，认为马某（属城镇居民）与陈某之间的购买农村房屋合同应认定为有效为宜。理由如下：①按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。②本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇府的批准，此后，马某取得了该房屋的产权证并于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。③陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖诚实信用原则。转引自钱明星、唐勇“农村房屋自由流转的法律障碍及出路——从”城里人买农村房首次获判有效”案谈起”，《清华法学》2009年第5期，第43页。
[7]转引自王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第五册），中国政法大学出版社2005年版，第55页。
[8]北京市顺义区审理的一件案子中，庄某为庄村村民，2004年庄某将其自有的房屋卖给了非庄村村民林某，林某于2006年将该房屋卖给了第三人尤某，尤某为庄村村民。庄某起诉要求林某返还房屋。法院经审理认为，被告并非涉诉房屋集体经济组织成员，亦未办理相关审批手续，故应认定买卖行为无效，但涉诉房屋已卖给第三人，且第三人系张村村民，被告已无能力承担返还财产的义务，故根据相关法律规定，应当折价补偿。参见仇越峰：“房屋买卖判无效无奈房子收不回”，北京法院网新闻中心——案件快报2007年9月
